Depuis fin 2023, les taux des crédits immobiliers diminuent lentement, avec une baisse moyenne de 9 points de base par mois. Au deuxième trimestre 2024, le taux moyen était de 3,73%. En juin, il était de 3,66%, atteignant le niveau de juillet 2023. Cette baisse est soutenue par les banques qui cherchent à revitaliser le marché malgré certaines tensions financières et une réduction tardive du taux de refinancement par la BCE.
Depuis décembre 2023, les taux des crédits immobiliers ont baissé de 58 points de base pour le neuf (3,63% en juin) et de 53 points de base pour l’ancien (3,67% en juin). Les prêts sur 25 ans ont vu une baisse de 70 points de base, contre 60 points pour les prêts sur 15 ans. Même les emprunteurs modestes en ont bénéficié. La durée moyenne des prêts reste longue, à 20,8 ans en juin 2024, avec une majorité de prêts sur 20 ans et plus. Malgré la baisse des taux, la capacité d’emprunt des ménages est encore inférieure de 11,5% à celle de décembre 2022, en raison de la hausse des coûts et des prix des logements.
Accès au marché difficile
Malgré la baisse des taux, l’accès à la propriété reste difficile pour les ménages, surtout les plus modestes qui manquent d’apports suffisants, et les plus aisés qui font face à des prix élevés. Beaucoup renoncent à leurs projets ou les revoient à la baisse, ce qui a conduit à une diminution du coût moyen des opérations (-6% en 2023, -3,7% au premier semestre 2024). Toutefois, le coût relatif d’une opération immobilière reste élevé, équivalant à quatre années de revenus.
Taux d’apport élevés
L’apport personnel requis a fortement augmenté (+4,8% au premier semestre 2024), atteignant un niveau de 60,6% supérieur à celui de fin 2019. Cette contrainte est accentuée par une faible augmentation des revenus (+0,8% au premier semestre 2024). L’indicateur de solvabilité s’améliore lentement, grâce à la moindre présence de nouveaux emprunteurs et au retour de ménages plus aisés.
Reprise de l’activité
Malgré les contraintes économiques, le marché des crédits montre des signes de reprise, avec une augmentation de 44,2% de la production des crédits au second trimestre 2024. Le nombre de prêts a augmenté de 49,1% sur la même période. Bien que la production de crédits soit encore en baisse de 25,5% en glissement annuel, les indicateurs commencent à se redresser.
Marché du neuf
Depuis le printemps, le marché du neuf se redresse, avec une augmentation de 47,7% de la production de crédits au second trimestre 2024. Le coût des opérations dans le neuf a reculé de 3,1% au premier semestre 2024, et le coût relatif s’établit à 4,6 années de revenus.
Marché de l’ancien
Dans l’ancien, le coût relatif des opérations est stable à 4,5 années de revenus, équivalent à une baisse de 13,9% des prix depuis fin 2022. Toutefois, l’apport personnel requis continue d’augmenter (+4,5% au premier semestre 2024), rendant difficile l’accès pour les ménages modestes. Malgré cela, le marché de l’ancien montre des signes de reprise.
Source : Conférence Crédit Logement /CSA – 16/07/2024
